法制网见习记者苏明龙

    国庆节，变限购节！国庆期间，南京、北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州等城市先后发布楼市调控政策，重启或升级限购限贷政策，同时，各地的限购政策直接影响产生了一批已经签署合同但并未履行完合同的房屋买卖纠纷。限购限贷政策的出台，让一些最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。

    尽管各地的限购文件给出了指导性的意见，但在限购限贷的城市中并不能完全解决房屋买卖双方的争议问题，导致大量房屋纠纷的出现。法制网记者就由于限购限贷城市而产生的房屋买卖纠纷问题采访了律师给大家解答疑惑。

      1. 限购前后的房屋买卖合同都合法有效？地方性政府文件可以影响合同的履行吗？

    德和衡律师事务所戎燕茹律师认为，只要系双方真实意思的表示，限购前或后，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同有效。只是因限购政策的出台，可能导致合同无法继续履行，但合同本身有效。在合同无法继续履行的情况下，视具体情况，进行具体处理。

    地方政府的文件不影响合同的效力，但会影响合同的履行。主要是该地方文件属于行政管理规范的出台，其属于抽象行政行为，会影响房屋的过户、以及买受人是否具备购买资格的认定。这样即使合同有效，也因限购政策可能导致合同无法履行。

    盈科律师事务所王贝贝律师认为，城市限购政策的出台，不能否定合同本身的合法性，但因限购限贷政策的影响，导致合同无法继续履行，不管是地方政府还是买房卖房都是没有错误的，这个时候就会让法院进行处理。

    2. 限购限贷政策是否属于“不可抗力”？交纳定金后，买受人被限购，能否主张解除合同并要回定金？

     戎燕茹认为，限购限贷政策不属于“不可抗力”。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购再到限购限贷逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。

    戎燕茹说，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于公共政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。

    盈科律师事务所柴敏律师认为，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般法院会予以支持。因此，对于买卖双方均没有违约的情形下，因买受人被限购，买受人可以主张解除合同并要回定金，并无需承担违约责任。

    柴敏说，如果房屋买卖合同依照约定期限可以履行，但因一方违约等原因致合同处于迟延履行的状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方可以要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任。也就是说，如果买受人违约导致合同迟延履行，并最终因限购而无法继续履行，买受人应按照合同约定向出卖方承担违约责任。

     3. 买受方因限购政策依法解除合同，导致出卖方受到损失的，出卖方可否要求补偿？

    柴敏律师指出，如果在合同签订后，限购政策出台，导致买受人不具备购房资格，要求解除合同的，应解除合同。司法实践中，合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持。

      4. 因限购政策导致合同无法继续履行，买受人不行使合同解除权，出卖方可否行使合同解除权？

    柴敏律师认为，因限购政策导致合同无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。在此情况下，即使买受人不行使合同解除权，出卖方也可享有法定解除权，可以单方通知买受人解除合同。